Bausparvertrag Rechner

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Was ist Bausparen?

Der ursprüngliche Gedanke, der hinter Bausparen steckt, ist sehr alt. Bereits 1775 wurde in Endland erstmals das Prinzip des Bausparens ins Leben gerufen. Schon 100 Jahre später gab es das Bausparen auch hierzulande. Die Idee des Bausparens ist relativ simpel und doch effektiv: Spart jeder Bauwillige einzeln für sich, dauert es sehr lange, bis alle diese Personen ihren Wunsch nach Wohneigentum finanziell verwirklichen können. Denn im Regelfall ist der Erwerb bzw. der Bau einer Immobilie ein sehr kostenintensives Vorhaben. Wird das Kapital einer Bauspargemeinschaft hingegen in einem Topf gesammelt, kann ein Teil der Betroffenen sein Vorhaben bereits früher realisieren, als es ohne die Gemeinschaft der Fall wäre. Den ersten Immobilienbesitzern wird ein Teil des Guthabens ausgezahlt, ein anderer wird als Darlehen gewährt und muss fortan getilgt werden. Auch dieses Rückzahlkapital geht schließlich in den Topf der Bauspargemeinschaft, was wiederum deren nächsten Mitgliedern eine Verwirklichung Ihres Immobilienwunsches ermöglicht. Jeder der Beteiligten kommt so letztlich tatsächlich schneller an sein großes Ziel – mit Bausparen.

Möchten Sie sich einer Bauspargemeinschaft anschließen, ist es notwendig, einen Bausparvertrag abzuschließen. Der Verlauf eines solchen Vertrages ist praktisch in zwei unterschiedliche Phasen eingeteilt – in Sparhase und Darlehensphase. Während der Sparphase zahlen Sie Ihre Beiträge wie gewünscht in Ihren Vertrag ein, während Sie im Laufe der Darlehensphase einen Kredit aufnehmen können – sofern Sie diesen dann wünschen. Das Besondere an einem solchen Kredit ist, dass dessen Konditionen bereits bei Vertragsabschluss, also schon zu Beginn Ihrer Sparphase vertraglich feststehen. Was die Darlehenskosten betrifft, ist ein Bauspardarlehen ist deshalb also sehr planbar. Zudem sind Bausparkredite häufig zinsgünstiger als klassische Baufinanzierungen.

Doch ab wann genau besteht die Möglichkeit, ein Bauspardarlehen aufzunehmen? Das hängt von ganz unterschiedlichen Faktoren ab. So ist dafür beispielsweise wichtig, wie Sie Ihre Einzahlungen während der Sparphase des Vertrages tätigen. Der sogenannte Zuteilungszeitpunkt ist dafür letztlich entscheidend. Er errechnet sich aus dem Verhältnis zwischen Besparung, Vertragslaufzeit und Besparung zum Verhältnis zur gewählten Bausparsumme. Grundsätzlich gilt, dass ungefähr die Hälfte der gewählten Bausparsumme angespart werden sollte. Eine Zuteilung Ihres Vertrages erreichen Sie dann meist in ungefähr sechs bis 8 Jahren. Der genaue Zeitpunkt ist abhängig vom Anbieter und dem jeweiligen Bauspartarif. Denn vor allem je nach möglichem Zinsvorteil für Sie als Bausparer werden die jeweiligen Tarifbedingungen entsprechend streng von den Bausparkassen gestaltet. Es gibt jedoch Wege, die Zuteilung eines Vertrags zu beschleunigen. So tragen zum Beispiel Sonderzahlungen neben einer regelmäßigen Besparung deutlich dazu bei. Bevor Sie Ihren Wunschvertrag abschließen, sollten Sie sich mehrere beispielhafte Modellberechnungen erstellen lassen. An diesen ist ersichtlich, wie sich mögliche Zahlungsänderungen oder Sondereinzahlungen auswirken können. Dies gibt Ihnen ein Gefühl, welchen Einfluss Ihnen Extrazahlungen auf den Zeitpunkt der Zuteilung geben.

Bausparen – wer profitiert und wie wird gefördert?

Nun fragen Sie sich sicher, ob es auch für Sie wirklich sinnvoll ist, einen Bausparvertrag abzuschließen. Nur unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Situation ist diese Frage sicher zu beantworten. Vor allem für Sparer, die später (möglicherweise) einmal Wohneigentum erwerben möchten, ist ein Bausparvertrag mit Sicherheit interessant. Denn dieser Personenkreis profitiert von den später möglichen Vorteilen des beschriebenen Bauspardarlehens. Dieses darf ausschließlich für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, sodass es aus diesem Grund nur diesen Personen dient. Doch auch für Renovierung von vorhandenem Eigentum beispielsweise dürfen Sie Bausparkredite nutzen. Besitzen Sie bereits ein eigenes Haus, kann die Nutzung eines Bausparvertrags ebenfalls sinnvoll für Sie sein.

Ein zusätzlicher Anreiz, Bausparverträge zum Sparen zu nutzen, stellt die sogenannte Wohnungsbauprämie dar. Diese wird grundsätzlich nur dann gezahlt, wenn der Sparer das Guthaben seines Bausparvertrages später wohnwirtschaftlich einsetzen sollte. Ob das Bauspardarlehen zum Einsatz kommt, ist dafür hingegen egal. Die Höhe dieser Prämie liegt bei 8,8 % jährlich auf das vom Sparer eingezahlte Guthaben. Auch die gutgeschrieben Zinsen sind förderberechtigt und gelten somit praktisch auch als Einzahlung. Bei der Berechnung der Wohnbauprämie werden allerdings nur Jahresbeträge von maximal 512 Euro für Alleinstehende bzw. 1024 Euro für zusammenveranlagte Ehegatten berücksichtigt. Aus dieser Begrenzung ergeben sich Maximalprämien in Höhe von 45,06 Euro bzw. 90,11 Euro je Sparjahr. Neben den Einzahlungen des Sparers und den vertraglichen Zinsen trägt auch die Bauprämie im Laufe der Zeit zur Steigerung des Bausparguthabens bei. Für die Gewährung der Prämie gelten lediglich Einkommensgrenzen in Höhe von 25.600 Euro bzw. 51.200 Euro (zusammen veranlagte Ehegatten) pro Jahr. Maßgeblich ist das zu versteuernde Einkommen.

Bausparen und seine Funktionsweise – ein Beispiel

Ein Rechenbeispiel soll Ihnen die Funktionsweise des Bausparens und der beschriebenen Wohnungsbauprämie genauer erläutern.

Annahmen für die Berechnung: Sie als Ehegatten nutzen einen gemeinschaftlichen Bausparvertrag. Dieser soll in ungefähr einem Jahrzehnt zur Unterstützung einer angestrebten Baufinanzierung zur Verfügung stehen. Ihr gemeinsames zu versteuerndes Einkommen liegt bei 47.500 Euro jährlich, was grundsätzlich regelmäßige Gutschriften der Prämie ermöglicht. Aufgrund einer von Ihnen gewünschten regelmäßigen Ansparung in Höhe von 250 Euro monatlich, ergibt sich für Ihren Bausparkontrakt die nachfolgende Berechnung. Gutgeschriebene Zinsen bleiben aus Gründen der Transparenz unberücksichtigt. Die genutzten Tarifdaten sind nur exemplarisch und sollen lediglich der Veranschaulichung dienen.

Zunächst die Tarifdaten Ihres Vertrags:

Bausparsumme 66.000 Euro
Guthabenzins 0,5 %
Darlehenszins 3,0 %
Regelsparbeitrag 4 Promille der Bausparsumme
Regeltilgungsbetrag 4 Promille der Bausparsumme
Abschlusskosten einmalig 1 % der Bausparsumme

Die Berechnungsdaten:

Ihre jährliche Einzahlung 250 Euro x 12 = 3.000 Euro
Bausparguthaben in 10 Jahren 30.598,60 Euro
Bauspardarlehen bei Auszahlung 35.401,40 Euro

Zu dem in einem Jahrzehnt erzielten Endguthaben in Höhe von 30.598,60 Euro addiert sich die Wohnungsbauprämie von insgesamt 901,11 Euro. Das Darlehen kann auf Wunsch in Anspruch genommen und müsste in diesem Fall anschließend getilgt werden. Die monatliche Mindesttilgung dafür würde dann bei 264 Euro liegen. Im Gegensatz zur klassischen Baufinanzierung sind Ihnen Sonderzahlungen allerdings jederzeit in unbegrenzter Höhe erlaubt. In Sachen Flexibilität sind Bauspardarlehen also erstklassig. Zudem sei nochmals erwähnt, dass der hier exemplarisch genutzte Sollzins von 3,0 % jährlich für später garantiert wäre. Auch wenn die Zinsen bis zum Erreichen der Zuteilung in 10 Jahren steigen sollten, ändern sich die Zinskosten des in Anspruch genommenen Kredites nicht mehr. Das Bauspardarlehen macht Ihr zukünftiges Baufinanzierungsvorhaben also deutlich planbarer und zudem gegebenenfalls kostengünstiger. Denn über einen Zeitraum von einem Jahrzehnt kann eindeutlicher Zinsanstieg praktisch nie ausgeschlossen werden.

Bausparen als Sparvertrag

Die beschriebenen Regelungen bezüglich der Wohnungsbauprämie gelten für alle ab 2009 abgeschlossenen Bausparverträge – also auch für alle aktuell vereinbarten. Alle noch bis Ende 2008 geschlossenen Verträge hingegen unterliegen der bis dahin gültigen gesetzlichen Wohnungsbauprämienregelung. Danach wurde die Prämie immer gezahlt, wenn der betreffende Vertrag mindestens 7 Jahre bestand. Ein Sparer konnte seinen Bausparvertrag also auch rein zum Sparen nutzen und nach frühestens 7 Jahren inklusive der gewährten Bauprämie auszahlen lassen. Die Bindung an eine bauliche Verwendung bestand dann nicht mehr. Lediglich bei Abruf des Guthabens inklusive Prämie vor 7 Jahren war das der Fall. So nutzen viele Bürger das Bausparen aufgrund der attraktiven Wohnungsbauprämie zum längerfristigen Sparen. Alle vor 2009 abgeschlossenen sogenannten Altverträge haben Bestandsschutz. Die beschriebenen Regelungen gelten für diese auch zukünftig.

Allerdings gibt es einen Personenkreis, der das Bausparen auch aktuell noch zu diesen für den Sparer vorteilhaften Altregelungen nutzen darf. So sieht der Gesetzgeber vor, dass alle Personen, die ihren Vertrag bis zum 25. Lebensjahr abschließen, von den Altregelungen profitieren. Sind Sie noch unter 25 Jahre alt, sollten Sie deshalb einen Bausparvertrag abschließen, sofern Sie nicht bereits einen solchen Kontrakt besitzen. Wie Sie Ihre Einzahlungen gestalten, ist dabei unwesentlich. Selbst wenn Ihr Vertrag zunächst einmal stillliegen und keinerlei Zahlung erfolgen sollte, bleiben Ihnen die Vorteile bezüglich der alten Wohnungsbauprämienregelung bestehen.

Was Sie vor Vertragsabschluss beachten sollten

Vor Abschluss eines Bausparvertrages sollten Sie einige Dinge beachten. So gilt es natürlich, sich zunächst möglichst ausgiebig mit der Funktionsweise solcher Verträge vertraut zu machen. Denn können Sie gut einschätzen, was mittels Bausparen in welchen Zeiträumen möglich ist, fällt die Planung Ihrer Besparung wesentlich leichter. So gestalten Sie Ihren Vertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit am hilfreichsten.

Auch die Konditionen der Ihnen angebotenen Tarife sind enorm wichtig. Möglichst zinsgünstig sollten diese sein. Ein möglichst hoher Guthabenzins ist grundsätzlich vorteilhaft. Der Darlehenszins sollte hingegen naturgemäß eher gering sein. In diesem Zusammenhang ist jedoch sehr wichtig, was Sie mit Ihrem Bausparvertrag bezwecken möchten. Soll dieser später einmal der Finanzierung dienen, ist ein niedriger Darlehenszins wichtiger als ein möglichst hoher Zinssatz in der Ansparphase. Gehören Sie jedoch zur Gruppe der Sparer, die lediglich die Bauprämie abschöpfen möchten und keinen Kontrakt für ein späteres Darlehen wünschen, ist der Darlehenszins praktisch egal. In diesen Fällen sollte ein Tarif mit möglichst hohem Guthabenzinssatz her. In der Praxis müssen sich Bausparer zwischen einer dieser Wege entscheiden. Ein hoher Guthabenzins geht naturgemäß nur mit einem höheren Darlehenszins einher und umgekehrt. Das Sparziel ist deshalb wichtig, um Ihren Vertrag möglichst optimal gestalten zu können. Ein guter Bausparrechner bzw. ein guter Berater wird deshalb im Regelfall von Ihnen wissen wollen, auf welchen Punkt der Vertragsgestaltung Sie als Sparer vorwiegend Wert legen und welches Ziel genau Sie erreichen wollen.

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